ขายฝากคืออะไร

 
การขายฝาก หมายถึง สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือมิฉะนั้นในกำหนดเวลาตามกฎหมาย คือ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ต้องไถ่ภายใน 10 ปี นับแต่เวลาที่มีการซื้อขาย แต่ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ต้องไถ่ภายใน 3 ปีนับแต่ซื้อขาย
 
หากเกินกำหนดเวลานี้แล้วกฎหมายถือว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายฝากกัน ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที
 
กรณีที่ทำสัญญากำหนดเวลาไถ่นานเกินกว่า 10 ปี 3 ปี ก็ต้องลดลงมาเป็น 10 ปี 3 ปี หรือถ้าทำสัญญากำหนดเวลาไถ่ ต่ำกว่า 10 ปี 3 ปี ก็จะขยายเวลามิได้ หลักสำคัญของการขายฝาก อยู่ที่ต้องมีการส่งมอบการครอบครองโดยตรงหรือปริยายให้แก่ผู้รับซื้อฝากพร้อมกับกรรมสิทธิ์
แต่เมื่อครบกำหนดเวลาแล้ว ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะไถ่ถอนได้ ดังนั้นในช่วงเวลาที่ยังขายฝากกันอยู่และกรรมสิทธิ์ตกแก่ผู้รับ ซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากอาจจะนำทรัพย์สินไปทำอย่างใดก็ได้ ใครๆ ก็ไม่มีสิทธิห้ามปราม
ข้อแตกต่างระหว่าง “การขายฝาก” กับ “การจำนอง” คือ การจำนองนั้นผู้จำนองนำทรัพย์สินของตน เช่น บ้าน-ที่ดินไปค้ำ ประกันหนี้เงินกู้ หากผิดนัดไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้ก็จะฟ้องร้องและบังคับคดียึดทรัพย์สินที่นำมาค้ำประกันไว้
แต่การขายฝากเป็นการนำทรัพย์สินไปขายให้แก่คนอื่นภายใต้เงื่อนไขที่ว่า เมื่อถึงกำหนดแล้วผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนได้ หากเกินกำหนด ก็เสียกรรมสิทธิ์ทันที
ส่วนใหญ่แล้ว ผู้รับซื้อฝากกับผู้ขายฝากจะมีการทำสัญญาในลักษณะปีต่อปี เพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายว่าด้วยการขายฝากที่มีกำหนดเวลาไถ่ถอนไว้ ห้ามต่อเวลาห้ามขยายเวลาทั้งสิ้น แต่สิ่งหนึ่งที่มักจะคิดไม่ถึง คือ การที่ทำสัญญาปีต่อปีนั้น ทุกครั้งจะต้องเสียภาษีที่เกี่ยวข้องหลายประเภททุกครั้งไป เช่น กรณีขายฝากบ้าน-ที่ดิน ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 ของราคาขายฝากทั้งหมด ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรร้อยละ 2.5 และยังค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา นี่ยังไม่นับค่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน ภาษีบำรุงท้องที่ ที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องเสียทุกปี ผู้รับซื้อฝากที่ได้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินจะต้องเป็นผู้จ่าย
แต่แน่นอนว่าต้องผลักภาระไปให้ผู้ขายฝากซึ่งเป็นเจ้าของเดิมจ่ายแทนเสมอ ภาษีที่กล่าวถึงเหล่านี้ ผู้ขายฝากจะต้องเป็นผู้รับ ภาระทุกๆครั้ง ซึ่งเมื่อนำมาคิดคำนวณแล้วยอดเงินที่ผู้ขายฝากต้องจ่ายไปทั้งสิ้น กลับสูงกว่าที่ได้รับมาตอนขายฝากเสียอีก จึงเห็นได้ว่าสัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่เอาเปรียบผู้ขายฝากเป็นอย่างยิ่ง และยิ่งหากเผลอไผลไม่ไปไถ่ถอนในกำหนดเวลาก็จะต้องเสียกรรมสิทธิ์ทันที
 
 
สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมที่ คุณชาตรี โทร. 095-472-7322 
 
(หากผมไม่ได้รับสาย ผมจะรีบติดต่อกลับให้เร็วที่สุดนะครับ)
 

 

ข้อมูลติดต่อ

 

โทร : 095-472-7322

 

FACEBOOK : JPCapitalDotPartners

 

E-MAIL : hearhui@gmail.com

 

LINE : hearhui

Posted in บทความของเรา and tagged , , , , .

ใส่ความเห็น

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องที่ต้องการถูกทำเครื่องหมาย *